השופטת ע' ארבל:
1. לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 16.6.2011 (ה"פ 493/07, כבוד השופטת ד' קרת-מאיר) בעניין הקצאת מגרש במושב עזריאל, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ.
29371
רקע והשתלשלות האירועים
2. המערער 1 הינו מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: המושב). המושב חוכר את הנחלות שבו מאת המשיב 3 (להלן: ממ"י), והן מוחכרות לחברי המושב בחכירת משנה או שהוענקו להם זכויות של ברי רשות בהן. המשיב 1 (להלן: יחיא) הינו בעל הזכויות במשק 47 במושב, והמשיב 2 (להלן: עזרי) הוא בנו המתגורר יחד עם משפחתו בביתו. המערער 2 ורעייתו (להלן, בהתאמה: בטיה או הזוג בטיה) חתמו על חוזה פיתוח לגבי המגרש הסמוך למשק 47.
3. בשנות ה-70' הקים יחיא מבנה בסמוך לבית המגורים במשק 47 (להלן: המחסן). לאחר מכן, בשנת 1976, חתם על התחייבות לפיה אם ירצה בעתיד לבנות בית מגורים נוסף במשק, יעשה כן בצמוד לביתו, כקומה שנייה לו, או תחת המחסן, ולא יבוא בטענות בעניין זה למושב. ביום 4.7.1984 החליט ועד ההנהלה של המושב לאשר למשק 47 הקצאה של מגרש בגוש 8060, שהינו חלק מחלקה 14, מגרש הגובל במשק 47 (להלן: המגרש או מגרש 158). המגרש אושר לטובת בן ממשיך באותו משק (להלן: החלטה 84'). מגרש זה הוא שעומד במוקד הדיון שלפנינו. ההליכים הדרושים לצירוף המגרש למשק 47 כמגרש לבן ממשיך לא הושלמו מעולם. בשנות ה-90' יזם המושב הרחבה וכלל את מגרש 158 במגרשים בהרחבה המיועדים להקצאה לחברי המושב או למומלציהם. תכנית ההרחבה נעשתה בתחילה לפי החלטה מס' 612 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 13.10.1993 (להלן: החלטה 612) ולאחר מכן, בהתאם להחלטה מס' 737 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.12.1995 (להלן: החלטה 737), שביטלה אותה. ביום 4.11.1996 קבעה האסיפה הכללית של המושב קריטריונים ונהלים לביצוע ההרחבה (להלן: החלטה 96'). בין השאר, נקבע בה כי חלוקת המגרשים בהרחבה בין חברי המושב ומועמדיהם תיעשה בדרך של הגרלה. במסגרת זו הוחלט להחריג את מגרש 158 מההגרלה ולשייכו למשק 47, אשר לא יהא זכאי למגרש נוסף בהרחבה. עוד נכתב בהחלטה 96' כי המועמדים לקבלת מגרש בהרחבה נדרשים לשלם את דמי הפיתוח בעד המגרש עד למועד שייקבע. אף תנאי זה לא התמלא מעולם על ידי יחיא ועזרי.
4. ביום 7.8.2005 המליץ המושב לממ"י להחכיר את המגרש לזוג בטיה, שהומלץ על ידי משק 39 במושב, שנרכש סמוך קודם לכן על ידי אחיו של בטיה, מר חנן בן-טוב (להלן: בן-טוב). קודם לכן, שילם הזוג בטיה לחברת ע.ס.א.י חברה לניהול ופיתוח בע"מ, החברה שביצעה את ההרחבה במושב (להלן - החברה המבצעת) תשלום בעד דמי הפיתוח בגין המגרש. יצוין, כי המלצת המושב להקצות את המגרש לבטיה ניתנה ביום שלפני המועד האחרון לביצוע עסקאות בתנאיה של החלטה 737, שבוטלה. החלטה 737 הקנתה יתרונות שונים לחוכרי הקרקעות, לרבות פטור ממכרז והנחה משמעותית בדמי החכירה (ראו החלטה מס' 972 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 2.9.2003 והחלטה מס' 1063 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 27.7.2005). ביום 9.10.2005 אישר ממ"י את העסקה להקצאת המגרש לזוג בטיה. השניים שילמו דמי היוון וביום 21.12.2005 נחתם בינם לבין ממ"י חוזה פיתוח לגבי המגרש.
פסק הדין של בית המשפט המחוזי
5. יחיא ועזרי הגישו המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו נגד המושב, ממ"י ובטיה (ה"פ 493/07, כבוד השופטת ד' קרת-מאיר). הם תבעו, בין השאר, כי בית המשפט יצהיר על זכאותם להקצאת המגרש כמגרש לבן ממשיך, ויורה על ביצוע הוראות החלטה 84' והחלטה 96' ועל העברת הזכויות במגרש על שמם. כן התבקש בית המשפט לאסור על הקניית הזכויות במגרש לצד שלישי ולבטל את העסקה שנעשתה בין ממ"י לבין בטיה ביחס למגרש. בהמשך ההליך, הגישו יחיא ועזרי בקשה להבהרה בה נאמר כי יש להורות על קיום החלטה 84' והחלטה 96' אף אם נתכוונו לשייך את המגרש למשק 47 כמגרש בהרחבה ולא כמגרש לבן ממשיך. בית המשפט איפשר העלאת טענות אלה חרף התנגדות המושב וממ"י שטענו כי מדובר בהרחבת חזית ובבקשה מוסווית לתיקון התובענה.
6. בפסק הדין נדחתה התביעה לצירוף המגרש למשק 47 כמגרש לבן ממשיך. נקבע כי יחיא ועזרי נמנעו, במשך שנים רבות, מלנקוט כל צעד למימוש זכויותיהם לפי החלטה 84' ולא פעלו לצירוף המגרש למשק 47. הובהר כי צירוף המגרש למשק מחייב הסכם בין המושב, ממ"י ויחיא ועזרי, אשר לא נחתם. משכך, נבחנה זכאותם למגרש כמגרש לבן ממשיך בהתאם לדין החל היום, ונקבע כי זה איננו מאפשר לצרף את המגרש למשק 47. באשר להחלטה 96', נקבע כי משמעותה הייתה כי מגרש 158 יוקצה לעזרי בלא הגרלה, כמגרש בהרחבה ולא כמגרש לבן ממשיך. בית המשפט קבע כי לפי אותה החלטה, המלצת המושב על מועמד לקבלת המגרש הותנתה בתשלום דמי הפיתוח. כן נקבע כי יחיא ועזרי היו מודעים לכך שאי-תשלום דמי הפיתוח יוביל לפקיעת הזכות להקצאת המגרש בהרחבה ולכך שהמושב יהא רשאי לשווק את המגרש לאחרים. בית המשפט קבע כי המושב שלח לעזרי מספר תזכורות והתראות בעניין תשלום דמי הפיתוח, אך הוא לא שילם תשלומים אלה משום שלא היה ביכולתו לשאת בעלויות אלה. משלא שולמו דמי הפיתוח, הועבר המגרש בשנת 2004 למאגר הכללי של המגרשים הבלתי מוקצים במושב, אשר יועדו לשיווק. בנוסף, צוין כי לאחר שלא עלה בידי עזרי לשלם את דמי הפיתוח, הוא בחן אפשרות לקבל לידיו את התמורה שתתקבל ממכירת המגרש לאחרים. לאור כל האמור, נפסק כי יחיא ועזרי לא ניצלו את זכותם להקצאת המגרש כמגרש בהרחבה על פי תנאי החלטה 737.
7. באשר לזכויותיו של בטיה במגרש, קבע בית המשפט כי בטיה והמושב התנהלו בחוסר תום לב במסגרת הליכי הקצאת המגרש לבטיה. בית המשפט עמד גם על מעורבותו בעסקה של אחיו של בטיה, מר אמנון בטיה (להלן - אמנון), ששימש, בין היתר, כיושב ראש ועד האגודה השיתופית במושב וכיושב ראש ועדת ההרחבה. בית המשפט פסק כי לא היה תוקף להמלצת המושב על בטיה במועד שבו ניתנה, כיוון שחברותו במושב של בן-טוב, שהוא שהמליץ להקצות לבטיה את המגרש, טרם אושרה במועד שבו ניתנה ההמלצה. עם זאת, סבר בית המשפט כי ההתקשרות בין בטיה לבין ממ"י ביחס למגרש איננה בטלה משום שבסופו של דבר אושרה חברותו במושב של בן-טוב. באשר לממ"י, נקבע כי לא הייתה מניעה שיתקשר בהסכם עם בטיה ונדחתה הטענה כי היה עליו לדרוש שיוצג לו מסמך ויתור על זכויותיו של עזרי במגרש, כתנאי להתקשרות עם בטיה.
8. לבסוף, שקל בית המשפט את "הזכויות היחסיות" של הצדדים וקבע כי לעזרי אין זכות במגרש, אך נוצרה לו ציפיה לגיטימית להמשך שיוך המגרש למשק 47 כמגרש בהרחבה. זאת, נוכח הליכי השיוך ארוכי השנים ובהתחשב "במצבו הטופוגרפי של המגרש בצמוד למשק, כאשר שביל גישה למשק עובר דרכו." (פיסקה 2(ו) לפסק הדין). בית המשפט ציין כי עדותו של עזרי בהליך שלפניו לא הייתה אמינה, אך קבע כי גם עדותו של בטיה לא הייתה אמינה והזכיר את חוסר תום לבו וחוסר תקינותם של הליכי הקצאת המגרש לטובתו. בית המשפט סבר כי האיזון בין זכויות הצדדים מוביל למסקנה כי יש להקנות לעזרי אפשרות מוגבלת בזמן לתשלום דמי הפיתוח ודמי החכירה המהוונים בתנאים החלים היום, ולמימוש זכות החכירה במגרש. לפיכך, הורה לבטל את ההסכם בין בטיה לבין ממ"י באופן מותנה כדלקמן: אם ימלא עזרי את הדרישות לחכירת המגרש בתוך שישה חודשים תבוטל ההתקשרות בין בטיה לבין ממ"י; אם לא - יעמוד ההסכם על כנו ויראו ביחיא ובעזרי כמי שוויתרו על כל טענה או זכות במגרש.
על פסק הדין הוגש ערעורם של המושב ובטיה (להלן: המערערים). ערעור שכנגד הוגש על ידי יחיא ועזרי. יצוין, כי בית המשפט המחוזי נעתר לבקשת המושב ובטיה לעיכוב ביצוע פסק הדין (החלטה מיום 2.2.2012).
טענות המערערים
9. טענותיהם העיקריות של בטיה ושל המושב בערעור הן שלוש:
ראשית, הם טוענים כי לא היה מקום להתיר ליחיא ועזרי להרחיב את הטיעון ולתבוע את הקצאת המגרש כמגרש בהרחבה. לדבריהם, בתביעתם טענו יחיא ועזרי כי המגרש צורף למשק 47 כמגרש לבן ממשיך, ורק בשלב מתקדם בהליך, טענו לראשונה כי התביעה כוללת גם תביעה חלופית להקצאת המגרש כמגרש בהרחבה. זאת, לדידם, תוך הרחבת חזית אסורה. לטענת המערערים, הסעד של הקצאת המגרש כמגרש לבן ממשיך שונה בתכלית מהסעד של הקצאת המגרש כמגרש בהרחבה והתשתית הדרושה להוכחת הסעד האחד עומדת בסתירה לתשתית הדרושה להוכחת הסעד האחר. לשיטתם, משנקבע כי אין יסוד לסעד הנתבע, היה צורך לדחות את התביעה וכלל לא לדון בסעד החלופי.
שנית, טוענים המערערים כי ליחיא ועזרי לא נותרה כל זכות במגרש ולכן לא היה מקום לדון ב"זכויות היחסיות" של הצדדים במגרש. מדגישים הם כי נקבע שה"ציפייה הלגיטימית" של יחיא ועזרי להקצאת המגרש לא התממשה בשל מחדליהם הם, ולדעת המערערים, ציפייה זו פקעה עוד לפני הפניית הזוג בטיה לממ"י. בה בעת, הם מלינים על הקביעות בעניין הפגמים בהקצאת המגרש לבטיה ומבהירים כי אף אם נפלו פגמים כאמור בהליך, הרי שכפי שנקבע, הם אינם מביאים לביטול ההתקשרות בין בטיה לממ"י. לדידם, היות שלא מדובר בזכויות מתחרות ובעסקאות נוגדות, השאלה האם הזכות במגרש נרכשה על ידי בטיה בתום לב איננה רלוונטית. הם מציינים כי לא ניתן היה לבטל את ההסכם בינו לבין ממ"י. עוד הם טוענים כי אין לנהוג ביחיא ועזרי באופן שונה מחברי מושב אחרים שזכותם למגרש פקעה בשל אי-תשלום דמי פיתוח.
לבסוף, טוענים המערערים כי לא היה מקום להעדיף את ה"ציפייה הלגיטימית הערטילאית" של יחיא ועזרי להקצאת המגרש על פני זכויות החכירה שרכש בטיה בתמורה. לטענתם, גם "מאזן תום הלב" ו"מאזן הנזקים" בין הצדדים תומך בהעדפתם. בהקשר זה, טוענים הם כי אין משמעות לשאלת ידיעתו של בטיה אודות ציפייתו של עזרי לחכור את המגרש, שאלה שנדונה בהרחבה בפסק הדין, שכן התנהגותו של עזרי מלמדת כי הוא ויתר על ציפייה זו. בנוסף, מציינים הם כי עזרי לא יינזק כתוצאה מהקביעה שאין הוא זכאי למגרש, שכן הוא יוכל להשתתף בהקצאת מגרשים במסגרת תכנית הרחבה נוספת שמקדם המושב. לעומת זאת, ביטול ההסכם יגרום נזק רב לבטיה ולמושב, שייחשף לתביעות מצד בטיה. לבסוף, הם טוענים כי היה מקום לדחות את תביעתם של יחיא ועזרי מחמת התיישנות, שיהוי, השתק וחוסר ניקיון כפיים.